Les propriétaires bailleurs doivent se préparer à déclarer leurs loyers perçus en 2025 dans leur déclaration de revenus de 2026. Cette étape est cruciale car ces revenus sont soumis à l’imposition et aux prélèvements sociaux. Le choix entre le régime microfoncier et le régime réel d’imposition peut avoir des conséquences significatives sur le montant des impôts dus.
EN BREF
- Les loyers de 2025 doivent être déclarés en 2026, soumis à impôts et prélèvements sociaux.
- Deux régimes fiscaux existent : microfoncier et régime réel, chacun avec ses spécificités.
- Des options permettent de déduire des charges et de réduire l’imposition, selon les situations.
Les obligations fiscales des bailleurs
En tant que bailleur, vous devez inscrire tous les loyers encaissés en 2025 dans votre déclaration de revenus de mai ou juin 2026. Les loyers sont imposables selon un barème progressif et sont également soumis à des prélèvements sociaux. Il est essentiel de bien comprendre comment déclarer ces revenus pour éviter toute mauvaise surprise.
Les régimes d’imposition : microfoncier et régime réel
Les revenus locatifs sont classés en deux catégories selon le type de location. Pour un logement loué vide, les loyers sont imposés en tant que **revenus fonciers**. Pour un logement loué meublé, ils entrent dans la catégorie des **bénéfices industriels et commerciaux (BIC)**.
Si le montant des loyers n’excède pas **15 000 euros** pour l’ensemble du foyer fiscal, vous pouvez opter pour le **régime microfoncier**. Ce régime offre un abattement de **30 %** sur vos loyers déclarés, simplifiant ainsi la déclaration puisque vous n’avez pas à détailler les charges.
En revanche, si vos loyers dépassent ce seuil, ou si vous choisissez d’opter pour le **régime réel**, vous devrez calculer votre revenu imposable en déduisant vos charges réelles, ce qui peut être avantageux si vos dépenses sont élevées.
Choix du régime d’imposition
Pour ceux qui relèvent du microfoncier, vous n’avez pas besoin de remplir de déclaration de revenus fonciers spéciales. Il suffit d’inscrire vos loyers bruts dans la déclaration n°2042. En revanche, si vous optez pour le régime réel, vous devrez remplir la déclaration n°2044, qui vous permet de déduire vos charges réelles.
Il est crucial de peser le pour et le contre de chaque option. Si vous avez des frais importants liés à votre bien, comme des travaux ou des frais de gestion, le régime réel pourrait réduire votre base imposable, diminuant ainsi vos impôts dus.
Déclaration des revenus locatifs
Tous les loyers perçus en 2025, même ceux qui sont des arriérés ou des avances sur 2026, doivent être déclarés. Les subventions ou indemnités perçues pour des travaux peuvent également être incluses dans votre déclaration. À noter que la partie du dépôt de garantie conservée à la fin du bail en cas d’impayés doit être déclarée, mais pas le montant total reçu au début.
En cas d’impayés, vous n’êtes pas tenu de déclarer les loyers non perçus à condition d’avoir pris des mesures pour tenter de les récupérer. Cependant, si vous renoncez volontairement à percevoir ces loyers, ils doivent être déclarés.
Les charges déductibles
Les propriétaires peuvent déduire certaines charges de leurs revenus fonciers, notamment les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien. Il est essentiel de garder une trace de toutes les dépenses engagées, car elles peuvent significativement influencer le montant de l’impôt dû.
Les travaux d’amélioration apportant un confort supplémentaire peuvent également être pris en compte, mais il est important de distinguer ces travaux de ceux qui modifient la structure du bien.
Conclusion
En résumé, la déclaration des loyers perçus en 2025 est une étape incontournable pour les propriétaires bailleurs en 2026. Il est essentiel de bien comprendre les régimes d’imposition disponibles et d’optimiser sa déclaration en fonction de sa situation personnelle. Une bonne préparation et une attention particulière aux détails peuvent permettre de réduire le montant des impôts dus et d’éviter les redressements fiscaux.
