Recevoir un courrier de son syndic avec des frais de relance ajoutés peut sembler habituel pour de nombreux copropriétaires. Cependant, il s’avère que ces frais, souvent de 30 à 50 euros, ne devraient pas être facturés. La législation française est claire à ce sujet.
EN BREF
- Les syndics ne peuvent pas facturer de frais de relance pour charges impayées.
- Les frais de relance font partie de la gestion courante déjà incluse dans leurs honoraires.
- Des recours existent si ces frais sont indûment facturés.
La loi ALUR, instaurée le 24 mars 2014, interdit formellement aux syndics de charger des frais de relance pour les charges impayées. Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la gestion des impayés est considérée comme une mission de base du syndic, déjà rémunérée par les honoraires annuels votés lors des assemblées générales.
En pratique, cela signifie que lorsque vous recevez un courrier de relance, le syndic ne peut pas vous demander de payer pour ce service supplémentaire. Le décret du 26 mars 2015 précise même que la relance des copropriétaires débiteurs est incluse dans le forfait des services fournis par le syndic. Cela soulève la question : pourquoi tant de copropriétaires continuent-ils à payer ces frais ?
Une exception existe toutefois : les frais de mise en demeure, envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception, peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant. Cependant, seuls les frais réels du recommandé peuvent être facturés, sans ajout de frais administratifs qui peuvent atteindre des montants élevés.
Il est essentiel pour chaque copropriétaire de vérifier ses relevés de charges des trois dernières années. Vous devez rechercher toute mention de « frais de relance », « frais de recouvrement amiable » ou d’autres formulations similaires. Notez chaque montant et date, car il pourrait s’agir de sommes indûment perçues.
Après cette vérification, il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé au syndic, en citant les articles de loi qui interdisent ces frais. Si le syndic ne répond pas dans un délai de 30 jours ou refuse de rembourser, vous pouvez saisir le médiateur de la consommation, dont les coordonnées sont généralement indiquées dans le contrat de syndic.
Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, il est aussi possible de saisir le tribunal judiciaire sans avoir besoin d’un avocat. Une situation courante est celle où un copropriétaire est facturé 30 euros de frais illégaux par trimestre sur une période de dix ans, ce qui représente un total de 1 200 euros à récupérer. Cela vaut donc la peine d’y prêter attention.
Il est également judicieux d’aborder ce sujet lors de la prochaine assemblée générale. Si d’autres copropriétaires sont concernés, une action collective peut avoir un impact bien plus fort qu’une réclamation isolée.
Les frais de relance ne sont pas les seuls abus que les syndics peuvent commettre. Par exemple, certains facturent des « frais de photocopie » pour l’envoi des procès-verbaux d’assemblée générale, alors que depuis le 1er juin 2020, l’envoi dématérialisé est la norme. De même, les frais de tenue de dossier lors d’une vente devraient être plafonnés à 380 euros TTC selon la loi ALUR.
Pour éviter de futurs abus, il est conseillé de comparer chaque ligne de votre relevé trimestriel avec la liste des prestations incluses dans le contrat de syndic. Ce document, voté en assemblée générale, est un outil précieux à votre disposition.
Les montants facturés peuvent paraître minimes, 30 euros par-ci, 45 euros par-là. Pourtant, cumulés sur plusieurs copropriétaires, ces frais peuvent devenir très rentables pour les syndics. La peur de se confronter à son syndic et le manque de connaissance de ses droits sont des freins supplémentaires. N’oubliez pas que le syndic est un prestataire mandaté par le syndicat des copropriétaires, et non l’inverse.
Connaître vos droits et les faire respecter est fondamental. Si vous êtes copropriétaire, il est temps de vérifier vos relevés de charges. Et si vous avez un ami dans la même situation, n’hésitez pas à lui partager ces informations. Cela pourrait lui faire économiser une somme considérable.