Les impayés de loyers se sont accrus ces dernières années, atteignant des niveaux alarmants. En 2024, certaines études indiquaient que la part d’impayés chez des gestionnaires comme Orpi avait grimpé à 3%, contre 2% avant la pandémie de Covid-19. Ce phénomène touche également de nombreux bailleurs indépendants, ce qui a conduit à l’adoption de la loi Kasbarian en 2023, visant à protéger ces propriétaires.
EN BREF
- À partir de 2027, les locataires en situation d’impayés ne pourront plus bénéficier des APL.
- La définition d’un impayé sera simplifiée, permettant un signalement plus rapide.
- Les bailleurs pourront recevoir directement les APL en cas d’impayés, allégeant la dette des locataires.
Le 12 février dernier, plusieurs décrets ont été publiés pour appliquer cette loi, notamment les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84, qui prévoient un durcissement des conditions liées aux impayés. Dès le 1er janvier 2027, la manière dont un impayé est défini sera modifiée. Actuellement, la Caf stipule qu’un impayé est établi lorsque le cumul des sommes dues atteint deux fois le montant du loyer, après déduction des aides au logement.
Cette méthode de calcul complexe a souvent entraîné des retards dans les démarches des propriétaires. À l’avenir, un seuil de 450 euros sera établi, rendant le processus beaucoup plus clair et permettant une identification précoce des locataires en difficulté. Lorsqu’une de ces deux conditions est remplie, le bailleur disposera de deux mois pour signaler la situation à la Caf ou à la MSA (Mutualité sociale agricole), en fournissant le nom, l’adresse du locataire ainsi que le montant et la période de la dette. Un dépassement de ce délai pourra entraîner des pénalités.
Parallèlement, le deuxième point des nouvelles règles vise à faciliter le versement direct des APL au bailleur. Dans de nombreux cas, ces aides étaient jusqu’alors versées aux locataires eux-mêmes. En cas d’impayés, le bailleur avait la possibilité de demander un changement de mode de versement, mais ce processus n’était pas systématique et demandait souvent beaucoup de temps.
Avec les nouvelles dispositions, l’accélération du signalement des impayés permettra une demande de versement direct des APL au propriétaire plus rapide, assurant ainsi un minimum de revenus au bailleur. Cela contribuera également à alléger légèrement la dette du locataire, ce qui pourrait prévenir une aggravation de sa situation financière.
Il est essentiel que le bailleur continue de chercher une solution avec son locataire. Dès qu’un impayé est signalé, la Caf pourra exiger l’établissement d’un plan d’apurement. De plus, elle incitera à solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (Fsl). La Caf a même précisé que si aucune solution n’est mise en œuvre, le versement de l’aide sera interrompu.
Cette réforme vise à répondre à une crise croissante des impayés, tout en protégeant les bailleurs et en incitant les locataires à trouver des solutions avant que la situation ne devienne irrécupérable. À l’ère d’une inflation galopante et d’une crise du logement, ces mesures pourraient jouer un rôle clé dans la régulation du marché locatif.
Les prochaines années seront cruciales pour évaluer l’impact de ces changements sur le paysage locatif français, tant pour les bailleurs que pour les locataires.
